陣痛期”行業分化加劇 中小房企面臨生存大考

發表日期：2023/1/10 9:05:15　央廣網

近日，武漢原綠世嘉置業有限公司（簡稱“原綠世嘉”）發布了第四次重整意向投資人預招募公告。該房企是武漢東西湖區樓盤武漢當代境MOMA的項目開發公司，項目受大股東當代集團總部資金緊張、債務影響而停工數月，公司則在2021年底申請了破產清算。

根據法院裁定，原綠世嘉總債權金額約15.90億元，其中購房類債權達到823筆，債權金額約9.77億元，也就是823位購房業主成了債權人。目前在政府有關部門協調下，武漢當代境MOMA項目已復工，而原綠世嘉也在尋求資金重整。

事實上，像原綠世嘉這樣在近年陷入危機的房企并非個案。伴隨房地產行業進入深度調整期，以高負債、高杠桿沖刺規模的企業發展模式成為過去，房企面臨著***的挑戰。而在轉型過程中，一部分房企陷入了債務困境，面臨破產清算。

多家中小型民營房企破產

在銷售下行和融資環境緊張等因素影響下，部分房地產企業在2022年面臨著較大的資金壓力，甚至出現債務違約。中指研究院數據顯示，2022年房地產行業新增違約主體28家，基本為民營房企。

受債務違約事件影響，2022年10月17日，陽光城集團旗下的境外主體陽光城嘉世國際有限公司被香港高等法院頒布清盤令，成為***被香港法院正式頒布清盤令的中資房企。而花樣年、三巽控股、恒大集團、祥生控股、大發地產等多家房企也被債權人提出清盤呈請，不過尚未被正式頒布清盤令。

除此之外，還有更多房企面臨著破產危機。人民法院公告網顯示，2022年全國已發布約349份房地產相關的破產文書。

截至1月6日，全國企業破產重整信息網共收錄了破產房地產企業934家。從企業性質來看，934家破產房企中，國有企業和集體企業合計23家，外商投資企業和港、澳、臺投資企業共14家，而其他民營企業達897家，占比超過96%。

從企業規模來看，934家破產房地產企業中，同時符合注冊資本5000萬元以上、職工數量100人以上的大型房地產企業僅有13家，其他中小型房地產企業則達到了921家，占破產房地產企業總數的98.61%。

流動性吃緊房企持續承壓

銷售業績的下滑是房企面臨的主要困境之一，統計局數據顯示，2022年1-11月，全國商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降23.3%，商品房銷售額11.9萬億元，同比下降26.6%。

百強房企也不得不面對業績下降的壓力，據中指研究院統計，2022年，***00房企權益銷售額為53602.7億元，權益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場份額約39.3%，較上年下降12.3個百分點。銷售額超千億房企20家，較上年同期減少21家，超百億房企130家，較上年同期減少28家。從公布銷售目標的15家房地產企業來看，2022年，目標完成率均值為73.6%，低于去年同期的93.4%。

市場成交尚待恢復的同時，房企融資也較為緊張。中指研究院數據顯示，2022年1-12月，房地產行業共實現非銀類融資8457.4億元，同比下降50.7%。其中海外債發行僅176.1億元，信托融資972.1億元，降幅均超過八成。而2023年房企的債務壓力也不小，2023年一季度即為***償債高峰；其中信用債中有近400億元、海外債中有近700億元為出險企業的到期債務，占一季度到期債務的四成。

在流動性吃緊的情況下，多數房企放緩了拿地節奏，尤其是民營房企大多削減了投資規模和力度。中指研究院數據顯示，2022年，50家代表企業權益拿地總額為6765.6億元，同比下降62.4%，拿地銷售比均值為15.5%，較上年下降11.4個百分點。其中，央國企拿地銷售比為21.4%，仍保持了一定的投資強度；民營房企權益拿地總額降幅則超80%，拿地銷售比僅5.8%，投資規模和強度銳減。在2022年權益拿地金額榜單前10名中，僅有濱江集團一家民營房企，其余席位則被華潤、中海、保利、建發、招商蛇口、中國鐵建、越秀地產、華發股份等央國企占據。

房企向新發展模式平穩過渡

2022年11月以來，多項重磅政策的落地釋放出積極信號，提振市場信心。12月中央經濟工作會議上，房地產作為國民經濟支柱產業的地位再獲確認，同時會上指出要推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

“房企首要任務應是抓住融資窗口期，積極作為，***大限度補充流動性?！敝兄秆芯吭悍治鋈耸勘硎?。信貸、債券、股權三條主要融資渠道的打開一定程度上緩解了房企融資緊張的問題，央國企及優質民企將顯著受益。據中指研究院監測，2022年12月房企融資額環比上升，出現翹尾行情。

同時隨著政策逐步顯效和購房需求逐漸釋放，銷售端數據也逐步好轉?？硕饠祿@示，12月房地產市場迎來小幅翹尾行情，重點30城新房供應、成交環比增幅分別為9%和18%。中指研究院統計數據則顯示2023年元旦假期期間（12月31日-1月2日），重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年元旦假期（2022年1月1日-3日）增長超兩成。

面對新的一年，經歷了嚴苛考驗的房企，緊抓銷售和回款仍是未來的重要任務?？硕鸱治鋈耸空J為，只有耐心等待預期修復、需求端改善，市場筑底回升、銷售回款得到保障，才能讓企業真正走出困境。具體從企業發展戰略角度而言，出險房企仍應以保交付為主要目標，其他規模房企也需保證貨量供應，積極營銷、促進銷售去化及現金回籠。同時，在行業調整期下，企業也更應該回歸產品，加強產品力打造、持續關注產品升級迭代，在日趨加劇的行業競爭中強化發展優勢。

一些房企高管面對未來也展現出信心與決心。萬科董事會主席郁亮在臨時股東大會上表示，當下行業***需要的是信心，這幾個月下來“微光”正在逐步變成“曙光”。五礦地產黨委書記、董事長何劍波則表示：“展望2023年，陣痛與希望共存，市場信心仍有待恢復，但房地產作為支柱產業將長期存在，相信***困難的時刻已經過去，行業發展將進入新常態。路雖遠，行則將至；事雖難，做則必成?！保?span style="margin: 0px; list-style: none; padding: 0px; color: rgb(0, 0, 0); background-color: rgb(255, 255, 255);">央廣網?門庭婷）